KORONAVİRÜS (COVİD19) SALGININ KAPATILAN İŞYERLERİ VE KİRA SÖZLEŞMELERİ BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ 21 Nisan 2020
COVİD 19 (KORONAVİRÜS) SALGININ KAPATILAN İŞYERLERİ VE
KİRA SÖZLEŞMELERİ BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Covid 19 salgının etkilerinin azaltılması bakımından Hükümetin aldığı bazı tedbirler ve işletmelerin kendi inisiyatifleri ile aldıkları kararlar çerçevesinde kafe, spor salonu, sinema salonu, çocuk oyun alanları gibi işletmelerin kapatıldığı işyerlerinin geçici olarak durdurulduğu bilinmektedir. Bu doğrultuda kapatılan veya geçici olarak işletmesi durdurulan işyerlerindeki kira sözleşmelerinin akıbeti hakkında tarafımıza sıklıkla sorular gelmektedir. İşbu makalemizde söz konusu sorulara cevap bulmaya çalışacağız.
Koronavirüs Salgını Sürecinde Ödenmeyen Kira Borcu Nedeniyle Ev/İşyeri Sahibi Taşınmazı Tahliye Ettirebilecek mi?
Öncelikle belirtmek gerekir ki, 26 Mart 2020 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanan, 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. maddesine göre, 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.
Bu düzenlenme işyerleri için getirilmiş olup konut kiraları için şu aşamada herhangi bir yasal düzenleme yapılmamıştır. Dolayısıyla konut kiraları bakımından ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle tahliye davası veya tahliye talepli icra takibi başlatılabilecektir. Ancak 2 Mart 2020 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 2279 sayılı kararıyla, COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında, 30 Nisan'a kadar nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, tüm icra ve iflas takipleri durdurulmuştur. Bu nedenle 30 Nisan 2020 tarihine kadar konut kiraları bakımından da tahliye talepli icra takibi açılamayacağı öngörülmektedir.
Konut kiraları ile işyeri kiraları arasında bu şekilde bir ayrım yapılmasının sebebini de şu şekilde açıklamak mümkün olabilir; konut (mesken) bir kişinin veya ailenin yaşamını sürdürmek için kiraladığı bir alan olduğu için, salgın hastalık mücbir sebebi ileri sürülerek ifadan kaçınması mümkün gözükmemektedir. Kiracı işçi ise ve salgın nedeniyle işvereni tarafından ücretsiz izne çıkartılmış veya iş akdi bu sebeple sona erdirilmiş olsa bile kira borcundan kurtulması mümkün değildir. Ancak aynı durum işyeri kirası için geçerli değildir. Zira işyeri kirasında kiralayan iş yaptığı sürece kira bedelini ödeyebilecek durumdadır ve Hükümetin aldığı önlemler uyarınca da Covid-19 Salgını mücbir sebep kabul edildiğinden işyeri kira sözleşmelerin aynı şartlarda devam ettirilmesi imkanı bulunmamaktadır.
Konut kira sözleşmesi devam eden kiracı aşağıda detayları ile açıklanacağı üzere, kira borcunu geçici ifa imkansızlığı (Borçlar Kanunu 137. Maddesi), veya aşırı ifa güçlüğü (BK 138. Maddesi) ya da olağanüstü fesih sebebi (BK 331. Maddesi) ile sözleşmeyi sona erdirebilir yahut kira bedelinde indirim talebiyle uyarlama davası açabilir.
Hükümet Kararıyla Faaliyetleri Durdurulan ve Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbeti Ne Olacak?
İçişleri Bakanlığı’nın genelgesi ile 16.03.2020 günü saat 24.00 itibariyle ile Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten ve insanların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttırabileceği; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları [atari, playstation vb.], her türlü kapalı çocuk oyun alanları [AVM ve lokanta içindekiler dahil], çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.
Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu’nun 20.03.2020 tarihinde yapmış olduğu açıklamada,
"Kovid-19 virüsünün hızlı bir biçimde yok olması adına diğer ülke örneklerindeki gibi can kayıplarına yol açmadan ivedi ve kalıcı çözüm için ülke genelinde açık kalması zorunlu olan sağlık, lojistik hizmetleri ile gıda ve temel ihtiyaç ürünleri satış noktaları dışındaki tüm ticari alanların, alışveriş merkezleri, yeme içme işletmelerinin kapatılması kararının ivedilikle alınmasını destekliyor ve bekliyoruz.
Federasyonumuz bünyesinde olan alışveriş ve yaşam merkezlerimiz, perakendecilerimizin kapalı kaldığı dönem boyunca kapanan işletmelere kira faturası düzenlenmemesi ve kira alınmaması yoluyla destek olacaklarını belirtmişler, perakende işletmelerimiz ise önceliğimizin çalışanlarımızın iş kaybına uğramaması olduğu hususunda mutabık kalarak bu dönemi güç birliği ile atlatmak için bütün gayretlerini göstereceklerini ifade etmişlerdir."
İfadelerine yer verilmiştir.
Bunun yanı sıra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 22 Mart 2020 tarihinde yayınlanan genelgeye göre, hazine taşınmazları üzerinde tahsisli olan ve faaliyetleri durdurulan ticari ünitelerden yeni tip koronavirüs önlemleri kapsamında kira bedeli alınmayacağı, açık olan ticari ünitelerde ise personel sayısı ve faaliyet süresi dikkate alınarak kira bedelinde indirim sağlanacağını açıklanmıştır. Dolayısıyla Hükümetin ve devlet kurumlarının kiracılara destek sağlandığından bahsedilebilir.
Bununla birlikte, kapatılan işyerlerinin kira sözleşmelerinin Covid-19 salgın hastalığı nedeniyle mücbir sebep teşkil ettiği de kabul edilmektedir. Covid-19 Salgın Hastalığının mücbir sebep teşkil edip etmediği hususunda yayınladığımız makalemizi internet sitemizden veya https://www.sevincyoner.com/tr/41226/KORONAVIRUS-COVID19-SALGININ-MUCBIR-SEBEP-TESKIL-EDIP-ETMEDIGI-VE-TICARI-SOZLESMELERE-ETKISI linkinden inceleyebilirsiniz.
Covid-19 Salgınının Konut ve İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkileri ve Bu Konudaki Yasal Düzenlemeler Nelerdir?
Covid-19 Salgınının kira sözleşmeleri kapsamında da mücbir sebep teşkil ettiğini belirtmek doğru olacaktır. Borçlar Kanunu, bu kapsamda konut ve işyeri kiracılarına bir takım seçenekler sunulduğu görülmektedir. Buna göre,
- Geçici İfa İmkansızlığı (Borçlar Kanunu 137 maddesi)
BK 137. Maddesine göre, “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulmayacağı sebeplerle kısmen imkânsızlaşırsa borçlu, borcunun sadece imkânsızlaşan kısmından kurtulur”.
Geçici imkansızlık kural olarak borcu sona erdirmez. Yargıtay kararları uyarınca geçici ifa imkansızlığında dikkat edilmesi gereken nokta “akde tahammül süresi” dir. Bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.04.2010 tarihli 2010/15-193 E. sayılı kararında aynen;
“Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa=söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.”.
Şeklinde hüküm verilmiştir.
Kira Sözleşmesi’nde mücbir sebeple ilgili bir madde var ise, buna göre işlem yapılmalı sözleşmede mücbir sebep hali düzenlenmediği halde, geçici imkansızlık söz konusu olduğundan, akde tahammül süresinin beklenmesi ve TBK m.138 uyarınca değişen şartlar nedeniyle uyarlama talep edilmesi mümkündür.
- Aşırı İfa Güçlüğü (Borçlar Kanunu 138 maddesi)
BK 138 maddesine göre “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Madde lafzından Aşırı İfa Güçlüğü için şu şartların yer alması gerektiğini belirtebiliriz;
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Bu şartların var olduğunu delillerle ispat edebilecek kiralayanlar BK 138. Maddesine dayanarak mahkemeden kira bedelinde indirim veya sözleşmenin feshi talebinde bulunabilecektir. Mahkeme yapacağı inceleme neticesinde gerekli şartların var olduğunu tespit ederse sözleşmenin bu şartlarda yürütülmesinin mümkün olmadığı kanaatindeyse ve davacının talebi de bu yöndeyse sözleşmeyi feshedebilir veya sözleşme şartlarını ve kira bedelini mevcut durum kapsamında indirerek uyarlayabilir.
- Olağanüstü Fesih Sebebi (BK 331. Maddesi)
BK m. 331 uyarınca “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” Buna göre taraflar 3 aylık fesih bildirim süresine uymak suretiyle Covid-19 pandemisi nedeni ile kira sözleşmesinin devamı kendisi için çekilmez hale gelen kiracı ya da kiraya veren sözleşmenin feshi yoluna başvurabilecektir.
Ancak belirtmek gerekir ki söz konusu düzenleme halihazırda konut kiraları için geçerli olup işyeri kiraları için 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. 6217 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi uyarınca TBK m. 331’in kiracının TTK’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları 1 Temmuz 2020 tarihinden sonra yürürlüğe girecektir. İşyerleri bakımında 1 Temmuz 2020’ye kadar 6098 sayılı TBK uygulanmadığından, 818 sayılı eski BK m. 264 uyarınca tazminat ödeyerek fesih yoluna başvurulması mümkündür. (21.04.2020)
Saygılarımızla,
Av. Cavit YÖNER
